Das große Praxishandbuch für die Selbstvermarktung von Immobilien - Häuser und Wohnungen verkaufen wie die Profis [eBook]

Was wollen private Immobilienbesitzer erreichen, wenn sie mit dem Selbstvermarktungsgedanken spielen?

Die Gründe für die Selbstvermarktung von Immobilien können vielschichtig sein: Sei es, dass die Erwartungen der Besitzer von den professionellen Anbietern, den Maklern, enttäuscht wurden, dass von Beginn an die Maklercourtage zum eigenen oder zum Vorteil der Interessenten eingespart werden soll oder auch nur, um ganz einfach Zeit zu sparen. Denn die Mühlen der Maklerschaft mahlen bekanntlich bisweilen etwas arg langsam, um den Anforderungen der Auftraggeber im Bezug auf die zeitnahe Vermarktung zu marktgerechten Preisen standhalten zu können.

Wie auch immer. Ziel jeder Selbstvermarktung muss es sein, mindestens ebenso gute Ergebnisse zu erreichen, wie sie bei der Beauftragung eines professionell arbeitenden Maklers zu erwarten wären. Dies zu ermöglichen hat sich der Autor dieses Ratgebers zur Aufgabe gemacht.

Damit stellen sich zunächst die Fragen: Was sind gute Ergebnisse und wann kann von einer zeitnahen Vermarktung gesprochen werden?

Hier muss zunächst zwischen Vermietung und Verkauf unterschieden werden. Während bei der Vermietung durch Gesetzmäßigkeiten klare Grenzen im Bezug auf die Miethöhe bestehen und "gut" sich hier am Erzielen der aktuellen Mietspiegelzahlen oder Vergleichswerten festmachen lässt, sind es bei einem Verkauf allein das Angebot und die Nachfrage, die die Preise und damit das Ergebnis bestimmen. "Gut" heißt hier: Verkauf auf aktuellem Marktpreisniveau, das in Abhängigkeit der Nachfrage jedoch ständigen Schwankungen unterliegen kann.

Ob Verkauf oder Vermietung, die Zeit für die erfolgreiche Vermittlung steht - abgesehen von einigen wenigen glücklichen Schicksalsfügungen, die den Erfolg im Einzelfall begünstigen können - grundsätzlich in relativer Abhängigkeit zu der Preisforderung. Ist sie zu hoch, liegt sie über den allgemeinen Marktwerten, reflektiert der Markt in der Regel nur wenig Interesse, die Resonanz auf das Angebot und die Erfolgschancen tendieren gen Null. Die aufgewendeten Werbekosten führen nicht zum Erfolg, Fehlinvestitionen sind die Folge. Unterpreisige Angebote hingegen begünstigen die Nachfrage, die Chancen auf eine zeitnahe Vermittlung steigen, wobei finanzielle Verluste jedoch billigend in Kauf genommen werden müssen - weshalb nur in Notsituationen, wie zum Beispiel drohenden Zwangsmaßnahmen, hiervon Gebrauch gemacht werden sollte. Hieraus ergibt sich, dass der Zeitfaktor bei der Immobilienvermarktung zwar über den Preis durchaus steuerbar ist, eine falsche Preispolitik, außerhalb dessen, was der Markt zum Zeitpunkt der Vermarktung zulässt, aber grundsätzlich zu finanziellen Verlusten führt.

Schnelle Ergebnisse sind deshalb keineswegs immer mit guten Ergebnissen gleichzusetzen, auch wenn gerade beim Verkauf der Wegfall von Zinsbelastungen und anderen Kosten (wie beispielsweise regelmäßig trotz Leerstand anfallende Hausgelder bei Vermietungsobjekten) einem möglicherweise schneller zu erzielenden geringeren Verkaufserlös hinzugerechnet werden müssen.

Die Qualität von Verkaufsabschlüssen lässt sich grundsätzlich nicht nur an einer Kennzahl, dem erzielten Kaufpreis oder der benötigten Zeit für den Vertragsabschluss, festmachen, vielmehr müssen zunächst alle Umstände (Preis, Kostenersparnis, Zinsgewinne, Werbe- und Vertriebsaufwand) berücksichtigt werden, um dann zu sehen, was unter dem Strich tatsächlich herauskommt.

Gute Ergebnisse sind Abschlüsse auf aktuellem Marktpreisniveau, die bei einem Verkauf binnen zwei bis drei Monaten, bei der Vermietung spätestens vier Wochen nach Freiwerden des Objektes, realisiert werden können - wenn der Leerstand bei Mietobjekten also maximal einen Monat beträgt.

Um dies zu erreichen, bedarf es nicht nur einiger Vorkenntnis, die in diesem Ratgeber vermittelt werden soll, es bedarf auch einer guten Vorbereitung und eines nicht unerheblichen Zeitbedarfs sowie ausreichend finanzieller Mittel für die Bewerbung des Angebotes, denn Erfolg gibt es auch bei der Immobilienvermarktung nicht umsonst! Der Inhalt bezieht sich auf die Druckausgabe. Abweichende Bezeichnungen in der eBook-Fassung, die auf Klappentexte verzichtet, sind möglich.

Inhalt:

Teil 1 | Der Immobilienverkauf von privat

• Vorbereitung, Durchführung, Abwicklung

• Zum Thema - Was wollen private Immobilienbesitzer erreichen, wenn sie mit dem Gedanken der Selbstvermarktung spielen?

• Das p2p-Bausteinsystem - p2p als Selbstvermarktungskonzept

• Bausteine - Chronologischer Ablaufplan für die Immobilienvermarktung
1. Baustein - Unterlagenzusammenstellung, Unterlagenbeschaffung
2. Baustein - Objektvorbereitung
3. Baustein - Wertermittlung, Kaufpreisforderung
4. Baustein - Angebotsformen
5. Baustein - Vertriebswege
6. Baustein - Angebotsvorbereitung, Unterlagenaufbereitung
7. Baustein - Werbung
8. Baustein - Besichtigungen
9. Baustein - Verhandlungen
10. Baustein - Verträge

• Zusammenfassung - Ein kurzes Fazit

• Anhang
Musterexposés - Beispiele für die Exposéerstellung

Teil 2 | Das private Bieterverfahren

• Zum Thema

• Das Bieterverfahren

• Ziele des Bieterverfahrens

• Das Funktionsprinzip des Bieterverfahrens

• Ablauf und Abwicklung im Bieterverfahren

• Rechtliches im Bieterverfahren

• Werbung im Bieterverfahren

• Der Auftraggeber im Bieterverfahren

• Die Vermittler im Bieterverfahren

• Anhang
Informationstext zum Ablauf des Bieterverfahrens
Courtagetabelle

Teil 3 | Immobilienkaufverträge

Teil 1: Vorbereitung

1. Was der Notar für Sie erledigt
2. Was sollte der Verkäufer vor Abschluss eines Kaufvertrages erledigen?
3. Was sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages erledigen
4. 14-Tage Frist beim Grundstückskauf

Teil 2: Mehrere Erwerber

1. Ehegatten als Käufer: einer allein oder beide gemeinsam?
2. Mehrere Käufer: Erwerb von Miteigentumsanteilen oder in BGB-Gesellschaft

Teil 3: Die Bedeutung des Grundbuches

1. Wie sieht ein Grundbuch aus?
2. Kann ich als Käufer den Angaben im Grundbuch zu Wirtschaftsart, Lage und Größe vertrauen?
3. Der Verkäufer ist nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
4. Welche Belastungen kann der Käufer bedenkenlos übernehmen?

Teil 4: Kaufobjekt

1. Teilfläche als Kaufobjekt
2. Mitverkauf beweglicher Sachen
3. Kauf einer Eigentumswohnung
4. Kauf eines Erbbaurechtes

Teil 5: Kaufpreisfälligkeit - Schutz des Käufers

1. Wird der Käufer schneller Eigentümer, wenn der Käufer sofort den Kaufpreis zahlt?
2. Direktzahlung des Kaufpreises oder Zahlung über Notaranderkonto
3. Wann kann der Käufer sicher den Kaufpreis zahlen?

Teil 6: Gefahren unvollständiger Beurkundungen

1. Vorsicht beim Schwarzkauf
2. ABC der Formbedürftigkeit

Teil 7: Besitzübergabe/Erschließungskosten

1. Gefahren der Besitzübergabe vor Kaufpreiszahlung
2. Erschließungskosten

Teil 8: Rechtsmängel und Sachmängel

1. Baulasten
2. Absicherung des Käufers hinsichtlich der Bebaubarkeit
3. Aufklärungspflichten des Verkäufers
4. Altlasten
5. Energieausweis

Teil 9: Schutz des Verkäufers vor Nichtzahlung des Kaufpreises

1. Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er Eigentümer ist
2. Auflassungsvormerkung und der flüchtige Käufer

Teil 10: Grunderwerbsteuer

1. Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
2. Haftung des Verkäufers für die Grunderwerbsteuer

Teil 11: Kosten beim Notar

Teil 12: Kaufpreisfinanzierung und Grundschuld

1. Grundschuld mit 18% Jahreszinsen
2. Was versteht man unter Belastungsvollmacht und unter Rangbescheinigung?
3. Kaufpreisfinanzierung bei Teilflächenkauf 4. Probleme des Käufers bei Abtretung von Grundschulden und/oder Darlehensforderungen an Finanzinvestoren

Teil 13: Vertragsmuster mit Erläuterungen

Muster 1: Kaufvertrag mit Zahlung über Notaranderkonto
Muster 2: Kaufvertrag mit Zahlung direkt an den Verkäufer
Muster 3: Kaufvertrag über eine unvermessene Teilfläche

Teil 14: Gesetze