Musterkaufverträge für Immobilien

Muster für Immobilienkaufverträge werden im Internet zu hauf angeboten. Der Wert solcher Kaufvertrag Muster erscheint jedoch für Käufer und Verkäufer von Immobilien häufig mehr als fragwürdig, denn der Kauf/Verkauf von Immobilien ist in Deutschland beurkundungspflichtig.

Immobilienkaufverträge bedürfen in Deutschland grundsätzlich der Beurkundung eines Notars: Es wird ein so genannter Notarvertrag zwischen den Parteien (Käufer und Verkäufer) geschlossen und nur dieser hat rechtliche Bindung. Vorverträge, gleich welcher Art, sind hingegen allenfalls als Absichtserklärungen zu werten, die ohne notarielle Beurkundung nicht verpflichtend wirken (keine Rechtswirksamkeit). Sprich: Käufer können hierüber weder zur Abnahme noch Verkäufer zur Lieferung gezwungen werden.

Immobilienkaufverträge sollten immer so individuell wie die Immobilie selbst und auf die Belange des jeweiligen Käufers und Verkäufers ausgelegt sein. Ein Vertrag "von der Stange" findet in der Praxis faktisch keine Verwendung - kann es auch gar nicht, da immer der Einzelfall berücksichtigt werden muss (mögliche Lasten, Rechte Dritter, Beschränkungen, Nebenabreden, Zahlungs- und Übergabemodalitäten etc.).

Ein Musterkaufvertrag für Immobilien kann deshalb üblicherweise immer nur einen groben Rahmen dessen abbilden, was regelmäßiger Inhalt von Immobilienkaufverträgen ist. Mehr nicht, wenn sie nicht wie die in den unten genannten Ratgebern enthaltenen Musterverträge (3) ausführlich erläutert werden und lediglich das Ergebnis vorausgehender umfangreicher Erläuterung sind.

Sicher ist nur, was sicher vereinbart ist.

Ein Immobilienkaufvertrag regelt Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Der Kaufvertrag über eine Immobilie kann Ansprüche sichern, aber unter Umständen auch den Totalverlust für Käufer oder Verkäufer bedeuten, wenn die Kaufvertragsvereinbarungen nicht -wie erforderlich- greifen.

So könnte es beispielsweise sein, dass die Immobilien eines Verkäufers bereits auf den Käufer umgeschrieben wurde, die im Immobilienkaufvertrag vereinbarte Kaufpreiszahlung jedoch ausbleibt oder die Zahlung bereits durch den Käufer erfolgt ist, die Umschreibung der Immobilie aber aus verschiedenen Gründen nicht erfolgen kann und eine Rückzahlung der Kaufpreissumme für die Immobilie durch den Verkäufer ebenfalls nicht erfolgt. »weiterlesen

Ein Immobilienkaufvertrag regelt Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Der Kaufvertrag über eine Immobilie kann Ansprüche sichern, aber unter Umständen auch den Totalverlust für Käufer oder Verkäufer bedeuten, wenn die Kaufvertragsvereinbarungen nicht -wie erforderlich- greifen. So könnte es beispielsweise sein, dass die Immobilien eines Verkäufers bereits auf den Käufer umgeschrieben wurde, die im Immobilienkaufvertrag vereinbarte Kaufpreiszahlung jedoch ausbleibt oder die Zahlung bereits durch den Käufer erfolgt ist, die Umschreibung der Immobilie aber aus verschiedenen Gründen nicht erfolgen kann und eine Rückzahlung der Kaufpreissumme für die Immobilie durch den Verkäufer ebenfalls nicht erfolgt. Die Nutzung oder das sich auf einfache unerläuterte Musterverträge verlassen kann hingegen erhebliches Gefahrenpotenzial bieten. Und zwar immer dann, wenn "Rahmenverträge" eben nicht, wie i.d.R. notwendig, an die Besonderheiten des Verkaufsgegenstandes, den individuellen Umständen oder den Belangen von Käufer und Verkäufer angepasst werden. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass notwendige Erweiterungen (Haftungen, Sicherungen, Garantien etc.) sowie beurkundungspflichtige Nebenabreden unberücksichtigt bleiben, was zum Verdacht der Steuerhinterziehung bis zur Unwirksamkeit des gesamten Vertragswerkes führen kann.

Insgesamt erscheinen Musterkaufverträge für die Beurkundung von Immobilienkäufen bzw. -verkäufen als unzureichend und nicht zielführend, zumal jeder Notar den Parteien ohnehin zunächst einen eigenen Vertragsentwurf zukommen lassen wird, bevor es zur Unterschrift kommt. Was jedes Kaufvertrag Muster eigentlich überflüssig macht. Wichtiger erscheint hingegen, dass Käufer und Verkäufer vor der Beauftragung eines Notars zur Beurkundung über die Vertragsinhalte Einigung erzielen. Hierfür bedarf es naturgemäß Kenntnisse darüber, was überhaupt möglich, notwendig oder sinnvoll zu vereinbaren oder sogar zwingend erforderlich ist. Oder anders ausgedrückt: Was schützt mich, was sichert meine Ansprüche, wie komme ich im Zweifelsfall zu meinem Recht usw.

Anders als viele Käufer und Verkäufer vermuten mögen oder vielleicht auch erwarten, sind Notare keineswegs dazu da als "Schiedsrichter" zwischen den Parteien zu fungieren oder Sachverhalte zu bewerten. Der Notar erklärt lediglich parteilos unvorteilhafte Vertragsklauseln und beurkundet die Willen der Parteien. Er wird in dieser Angelegenheit, die Gegenstand der jeweiligen Urkunde ist, außerhalb der notariellen Amtstätigkeit nicht tätig. Wodurch was und welche Einzelheiten im Einzelnen beurkundet werden und damit, wie viel Sicherheit ein Kaufvertrag am Ende tatsächlich bietet, allein in der Verantwortung von Käufer und Verkäufer liegen.

Unsere Experten raten: Finger weg von Musterverträgen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. In 99% aller Fälle sind diese Vorlagen ebenso unzureichend, wie die Inhalte von Standardkaufverträgen/ -vorlagen bei Notaren. Echte Sicherheit bieten nur individuell ausgehandelte und ausgearbeitete Kaufverträge, die die Besonderheiten der Immobilie, aber auch die individuellen Anforderungen von Käufer und Verkäufer im Bezug auf Rechte, Pflichten, Sicherheiten, Haftungen usw. berücksichtigen.

Und, ganz wichtig zu wissen ist, dass Notare von Amtswegen nur sehr eingeschränkt Einsichten in Grundbücher und Verzeichnisse nehmen. Wollen Verkäufer, insbesondere aber Käufer, später keine bösen Überraschungen erleben, muss der Notar zu weiteren Prüfungen explizit beauftragt werden - was dringend zu empfehlen ist!

Wichtiger Hinweis zum Seiteninhalt

Der Inhalt dieser Seite stellt keine Rechtsverbindlichkeit dar. Die Angaben erfolgen nach bestem Wissen. Rechtsverbindliche Auskünfte erteilen Rechtsanwälte oder Notare.

Alles was Sie über notwendige Inhalte und die sichere Gestaltung von Immobilienkaufverträgen wissen sollten, finden Sie in folgenden Ratgebern: Immobilienkaufverträge Teil 1 Was Käufer und Verkäufer wissen sollten* Immobilienkaufverträge Teil 2 Der notarielle Kaufvertrag und was Makler über ihn wissen sollten * dieser Titel ist auch als eBook erhältlich Mehr zu Kaufverträgen  Kaufvertragmuster / Vorvertrag Immobilien Kaufvertragsrecht Vorverträge für Kauf / Verkauf von Immobilien Haben Sie Fragen zu Immobilienkaufverträgen? Nutzen Sie unseren kostenlosen Verbraucher-Beratungsservice Notar- und Grundbuch Rechner

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