Immobilienkaufverträge
Notare beurkunden im Kaufvertrag regelmäßig nur das, was der Gesetzgeber verlangt - das ist nicht selten zu wenig
Rechte sichern, Pflichten erkennen. Ihre Rechte sichern und über Pflichten und Verpflichtungen aufgeklärt sein, sollten Immobilien Käufer und Verkäufer, bevor es an die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages geht. Immobilienkaufverträge zwischen regeln Rechte und Pflichten von Käufern und Verkäufern. Sie sind in Deutschland grundsätzlich beurkundungspflichtig. D.h. Immobilienkaufverträge müssen vor einem Notar geschlossen werden. Jede andere Form des Vertragsschlusses ist rechtsunwirksam. Ein Kaufvertrag für eine Immobilie kann Ansprüche sichern, aber auch den Totalverlust bedeuten, wenn die beurkundeten Vertragsvereinbarungen nicht -wie erforderlich- greifen.
Während es Verkäufern in der Regel vorrangig um die Sicherung der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreissummen geht, was angesichts möglicher Haftungsfolgen -auch für Verpflichtungen, die der Käufer eingegangen ist- zumindest fahrlässig ist, geht es für den Käufer vorrangig darum, dass die Übergabe der Immobilie fristgerecht erfolgt, die Voraussetzungen zur Umschreibung seitens des Verkäufers erfüllt werden, er nicht mit möglichen Folgekosten -bspw. durch notwendige unbekannte Mängelbeseitigungen- belastet wird sowie die Sicherheit, dass geleistete Zahlungen auch tatsächlich zum Erhalt der vereinbarten Gegenleistungen führen.
Um allein diesen Ansprüchen -die keineswegs vollständig sind, will man tatsächlich sichere Verträge beurkunden- an einen Immobilien Kaufvertrag gerecht zu werden, ist eine genaue Prüfung der vorgelegten Vertragsinhalte für die Parteien unumgänglich.
Besonders wichtige Punkte, die geprüft werden sollten, sind:
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Nicht selten wird auch mit so genannten Nebenabreden allzu fahrlässig umgegangen. Sie können ebenso zur Rückabwicklung oder Nichtigkeit von Immobilien Kaufverträgen führen wie unvollständige Beurkundungen (Schwarzkauf).
Mehr Schutz für Käufer und Verkäufer durch sichere Vorbereitung und vorausschauende Vertragsgestaltung.
Nicht jeder Kaufvertrag für eine Immobilie hält, was er verspricht. Häufig kommt es im Anschluss zur notariellen Beurkundung zu Streitigkeiten zwischen den Parteien sowie zu Problemen bei der Abwicklung, die bei entsprechender Vorkenntnis vermieden werden könnten.
Ein notarieller Kaufvertrag regelt beim Immobilienkauf bzw. -verkauf die Rechte und Pflichten der Parteien. Er kann die Ansprüche von Käufern und Verkäufern sichern, aber auch den Totalverlust bedeuten, wenn die beurkundeten Vertragsvereinbarungen nicht -wie erforderlich- greifen.
Unvorhersehbare Ereignisse/Widrigkeiten kommen leider bei unzureichend ausgestalteten Kaufverträgen für Immobilien weit häufiger vor, als es die Vertragsparteien in ihrer euphorischen Stimmung zum Zeitpunkt des Kaufvertragschlusses bisweilen wahrhaben wollen. Mit der Folge, dass es im besten Fall zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit erheblichen Zeitverlusten, im schlechtesten Fall jedoch auch zu großen finanziellen Einbußen kommen kann, die bis hin zur Existenzbedrohung aufgrund von Totalverlusten gehen können.
Anders als viele Käufer und Verkäufer vermuten mögen oder vielleicht auch erwarten, sind Notare keineswegs dazu da als "Schiedsrichter" zwischen den Parteien zu fungieren oder Sachverhalte zu bewerten. Der Notar erklärt lediglich parteilos unvorteilhafte Vertragsklauseln und beurkundet die Willen der Parteien. Er wird in dieser Angelegenheit, die Gegenstand der jeweiligen Urkunde ist, außerhalb der notariellen Amtstätigkeit nicht tätig. Wodurch was und welche Einzelheiten im Einzelnen beurkundet werden und damit, wie viel Sicherheit ein Kaufvertrag am Ende tatsächlich bietet, allein in der Verantwortung von Käufer und Verkäufer liegen.
Die eigene Information von Käufer und Verkäufer ist deshalb unbedingt angezeigt, will man nicht fahrlässig das Risiko unvollständiger oder mangelbehafteter Kaufvertragsvereinbarungen oder die Gefahr langwieriger Rückabwicklungen (Beseitigung von Auflassungsvormerkungen) eingehen. Alternativ bietet sich hierzu die einseitige Beauftragung eines eigenen Notars oder Rechtsanwaltes, der im Gegensatz zum beurkundenden Notar Partei ist, und der nicht nur eine "allgemein vertretbare und grundsätzlich ausgewogene" Vertragsgestaltung vorschlagen, sondern klar die eigenen Mandanteninteressen vertreten kann und dies im Gegensatz zum beurkundenden Notar auch darf. Dieser ist dann bspw. auch in der Lage Fallstricke in bereits bestehenden Kaufvertragsentwürfen zu entschärfen und ggf. zusätzliche positive Dinge in den Vertrag aufnehmen zu lassen.
Nicht selten bieten sich Immobilienmakler als Berater in Kaufvertragsfragen an, was auf den ersten Blick als sinnvolle Maßnahme erscheinen mag, weil Makler üblicherweise zumindest über einen größeren Erfahrungsschatz als Käufer und Verkäufer verfügen. Zu bedenken ist jedoch, dass Immobilienmakler i.d.R. selbst keine Juristen -schon gar keine Notare- sind und wenn überhaupt lediglich über Grundkenntnisse in der Kaufvertragsgestaltung aus der eigenen Praxis verfügen, die niemals alle Risiken und Gefahren die Immobilienkaufverträge mit sich bringen abdecken und mögliche Auswirkungen von Vertragsvereinbarungen im vollen Umfang ermessen können.
Unsere Experten raten: Lassen Sie sich als Käufer nicht zu einem Vertrag oder gar zur Unterschrift unter einen vorgefertigten Kaufvertrag drängen. Er ist üblichweise bindend, ein Rücktritt nicht möglich. Entscheiden Sie selbst, welcher Notar tätig werden soll und lassen Sie sich niemanden diktieren. Legen Sie vor der Beauftragung eines Vertragsentwurfes fest, welche Inhalte, über die Standard hinaus, für Sie wichtig sind. Vertrauen Sie nicht darauf, dass das Standardwerk des Notars ausreichen wird, um alle Ihre berechtigten Interressen zu schützen - es tut es i.d.R. nicht!
Auch Verkäufer haben berechtigte Interessen. Insbesondere benötigen sie die Sicherheit, dass der vereinbarte Kaufpreis vereinbarungsgemäß fließt. Tut er dies nicht, ist nicht selten alles zu spät, wenn nicht für den Fall der Fälle Sicherungsmechanismen in das Vertragswerk eingebaut werden. Diese sind jedoch bei weitem kein Standard. Schlechte, unzureichende Verträge bzw. Vertragsinhalte haben in der Vergangenheit bereits häufiger dazu geführt, dass nicht nur die Kaufpreiszahlung ausblieb, sondern auch, dass über das Grundstück nicht mehr verfügt werden konnte. Solche Fälle gehören dann in die Rubrik: Totalverlust.
Beachte: Finanzierungsbestätigungen oder -zusagen sind ebenso wie Bankauszüge oder Sparbücher etc. keine Garantie dafür, dass die Kaufpreiszahlung am Ende auch tatsächlich erfolgt - sie haben allenfalls beruhigen Charakter!
Wichtiger Hinweis zum Seiteninhalt
Der Inhalt dieser Seite stellt keine Rechtsverbindlichkeit dar. Die Angaben erfolgen nach bestem Wissen. Rechtsverbindliche Auskünfte erteilen Rechtsanwälte oder Notare.
| Alles was Sie über notwendige Inhalte und die sichere Gestaltung von Immobilienkaufverträgen wissen sollten, finden Sie in folgenden Ratgebern: Immobilienkaufverträge Teil 1 Was Käufer und Verkäufer wissen sollten* Mehr zu Kaufverträgen Kaufvertragmuster / Vorvertrag
Was Sie über Musterkaufverträge wissen sollten
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