Wer beim Verkauf oder der Vermietung keine Risiken eingehen will, der sollte sich zunächst einmal unabhängig selbst informieren, bevor er sich (unter Umständen) interessenorientiert und einseitig, bspw. durch einen Makler, beraten lässt.

Immobilien verkaufen/vermieten

Die 10 wichtigsten Fragen, die vor der Vermietung oder dem Verkauf von Haus, Hof oder Wohnung beantwortet sein sollten

1. Wer sollte mein erster Ansprechpartner sein?

Niemand! Wer beim Verkauf oder der Vermietung keine Risiken eingehen will, der sollte sich zunächst einmal unabhängig selbst informieren, bevor er sich (unter Umständen) interessenorientiert und einseitig, bspw. durch einen Makler, beraten lässt. Nur so lassen sich Beratungsleistungen sowie Leistungsangebote und mögliche Zusagen/Versprechungen richtig einordnen. Reine Immobilienberater und- experten, aber auch Gutachter oder Sachverständige verfolgen keine nachfolgenden Interessen (z.B. Vermittlungsauftrag).

Unter anderem sollten auf folgende Fragen Antworten gefunden werden: Welche Preise können erzielt werden, welche Vorbereitungen müssen getroffen werden, welche Möglichkeiten des Verkaufs oder der Vermietung gibt es (von privat, Makler, Festpreismakler, Dienstleister) und welche Vermarktungsform bietet sich für das Angebot an.

Viele Hilfen finden Verkäufer und Vermieter von Wohnungen, Immobilien und Häusern heute im Web. Doch Vorsicht! Eine ganze Reihe von Informationen und Tipps basiseren auf dem gesunden Halbwissen von irgendwelchen selbst ernannten Profis. Prüfen Sie die Quellen, bevor Sie ihnen Glauben schenken!

2. Welche Preisforderung ist realistisch?

Der Mietzins für Häuser oder Wohnungen kann sich entweder aus dem örtlichen Mietspiegel oder aus dem Mittel von Vergleichsmieten errechnen, soweit nicht Angebot und Nachfrage die Preise regelt.

Kaufpreise für Häuser und Wohnungen orientieren sich üblicherweise am Verkehrwert einer Immobilie. Willkürlich erdachte Preisvorstellungen führen regelmäßig in die Irre. Es wird zu teuer oder zu günstig angeboten, was sich in jedem Fall schädlich für den Anbieter auswirkt, weil entweder Geld verschenkt oder keine Resonanz auf das Angebot erzeugt wird. Realitätsnahe Angebotspreise sind die Voraussetzung für zeitnahe Abwicklungen. Dies gilt auch beim Einbezug von Immobilienmaklern, die Häuser und Wohnungen schon mal gern überbewerten, um an das Vermittlungsangebot zu gelangen.

Grundsätzlich gilt: Angebote mit realitätsfremden Forderungen haben am Markt nahezu keine Chance. Interesse und Resonanz bleiben aus. Auch nachfolgende Preisreduzierungen führen nur selten zum gewünschten Erfolg, weil einmal korrigierte Preise noch mehr erwarten lassen. Falsche Preise führen zu Zeit- und Wertverlusten - bisweilen deutlich unter den eigentlichen Marktpreis.

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3. Welche Angebotsformen stehen mir beim Verkauf und bei der Vermietung zur Verfügung?

Schema F, die allgemein bekannte Angebotsform für Immobilien (Angebotspreis festlegen, werben, abwarten) führt nicht immer zum gewünschten Erfolg. Deshalb sind bisweilen Alternativen gefragt, die insbesondere bei weniger nachgefragten Immobilien oder in "aussterbenden" Regionen, die Fantasien der potenziellen Interessenten anregen. Ein Beispiel hierfür wäre zum Beispiel das private Bieterverfahren. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, ohne gleich einen Makler beauftragen zu müssen. Derartige Angebote liefern u.a. Festpreismakler, die in Abstimmung mit den Auftraggebern, lediglich Teilleistungen anbieten oder auch die gesamte Vermarktung zum Festpreis übernehmen.

Besonders wenn es sich beim Angebot um weniger nachgefragte Immobilien handelt, sollten Alternativen zum traditionellen Immobilienangebot geprüft werden.

4. Do it yourself oder Maklerleistung beauftragen - welche Lösung ist für mich die bessere?

Diese Entscheidung sollte möglichst frühzeitig fallen, denn beide Wege parallel zu gehen, geht fast immer schief. Auch nimmt das Angebot in den meisten Fällen schaden, wenn die Vermarktungsform im Laufe des Angebotes verändert wird, denn der Markt registriert dies, wundert sich, wartet ab. Ist ein Angebot zu lange am Markt, verliert es an Wertigkeit.

Der Immobilienmarkt ist sensibel. Interessenten reagieren auf jede Veränderung mit zögern, warten auf weitere Angebotsveränderungen - in der Regel sind dies Preiskorrekturen.

5. Kann mir als Privatanbieter der Verkauf oder die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung überhaupt gelingen?

Grundsätzlich ja, wenn die einfachen Regeln des Marktes beachtet werden und ausreichend Zeit für die notwendige Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung zur Verfügung steht bzw. "geopfert" wird. Allerdings darf ein Immobiliengeschäft nicht mit einer Online-Auktion oder dem Verkauf eines Gebrauchtwagens verwechselt werden. Er ist nicht nur anspruchsvoller, sondern es geht auch um sehr viel Geld - selbst bei einer Vermietung, wo Gefahren wie falsche Vertragswerke, Mitnomaden etc. lauern.

Irgendwie verkaufen oder vermieten kann jeder. Da aber regelmäßig, möglichst zeitnah, der best mögliche Preis erzielt werden soll, dürfen keine Fehler beim Immobilien-Angebot gemacht werden. Ein guter Ratgeber kann hier helfen.

6. Welche Mehrwerte können Immobilienmakler für mich erzielen?

Zunächst einmal kosten Makler natürlich Geld und verteuern somit das Angebot. Dies kann, je nach Vereinbarung, auf Käufer-/Mieterseite gleichermaßen wie auf Anbieterseite sein. Dass Makler bessere bzw. höhere Preise erzielen, gehört in den Bereich des Fabelwesens. Selbst wenn dies hier und da der Fall sein kann, es bleiben Ausnahmen.

Im Wesentlichen beschränken sich die Mehrwerte, die Immobilienmakler erzeugen, auf das Einbringen von Know-how und Erfahrungswerten in der Durchführung und Abwicklung sowie im Umgang mit Kauf- und Mietinteressenten. Hinzu kommt, dass den Verkäufern oder Vermietern sowohl der administrative Teil bei der Vermarktung (Unterlagenerstellung, Exposé, Werbung) als auch der praktische Teil - z.B. Durchführung von Besichtigungen - abgenommen wird.

Immobilienmakler erbringen Dienstleistungen, die zu vergüten sind. Ob sich die Einschaltung eines Maklers für den einzelnen lohnt, liegt grundsätzlich im Auge des Betrachters. Fakt ist, dass notwendige Know-how für Verkauf oder Vermietung kann auch im Selbststudium erlangt werden.

7. Wie finde ich den passenden Makler für mein Haus- oder Wohnungsangebot?

Angesichts der großen Zahl von Immobilienmakler, die ihre Dienste feilbieten, erscheint es auf den ersten Blick einfach, einen Makler zu beauftragen. Ist es auch. Nur trügt der erste Anschein einem seriösen, qualifizierten Geschäftspartner gegenüber zu stehen sehr häufig. Verkäufer und Vermieter von Wohnungen, Immobilien oder Häusern erfahren nicht selten erst während der Vertragslaufzeit auf was und mit wem man sich eingelassen hat.

Der Branchenaussteiger Aaron Panoptes hat zum Thema Immobilienmakler kürzlich ein interessantes Buch geschrieben Immobilienmakler inkompetent, faul, frech, teuer. Das Buch zeigt das wahres Gesicht der Immobilienmakler-Branche und erklärt, warum der Erfolg einzelner Immobilienmakler nicht selten eine Mär ist und woran sich Auftraggeber von Maklerleistungen orientieren können, bevor es zu spät ist.

Der Leser erfährt weiterhin, wodurch sich Profimakler von Luschen unterscheiden, woran man Sie erkennen und welche Gefahren auf Verkäufer und Vermieter von Häusern und Wohnungen lauern können. Ein wirklich lesenswerter Titel!

8. Was darf mich eine Immobilienvermarktung kosten?

Grundsätzlich gilt beim Verkauf oder der Vermietung von Wohnungen, Immobilien oder Häusern das, was überall anders auch gilt: Qualität hat seinen Preis. Dies gilt für Anzeigen, Immobilienportale, Makler, Gutachter oder Berater gleichermaßen. Die Erfahrung zeigt, gerade bei Immobiliengeschäften wird billig am Ende deutlich teurer.

Nehmen Sie nur vom Besten und davon reichlich. Dies rät unter anderem der Immobilienexperte und Sachbuchautor, Stephan Probst, in seinem Titel Häuser & Wohnungen ohne Makler verkaufen. Seine Tipps: weniger ist bei der Werbung in der Regel mehr; und, wer sich als Immobilienmakler unter marktüblichem Wert verkauft, der hat in der Regel Gründe dafür.

9. Kenne ich die Rechtslage - was ist rechtlich zu beachten?

Vermieter müssen darauf achten, dass ausschließlich aktuelle, mit dem aktuellen Mietrecht konforme, Verträge abgeschlossen werden. Klauseln, die dem entgegenstehen, könnten im Zweifelsfall unwirksam sein oder zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen.

Auch wenn Immobilienkaufverträge in Deutschland beurkundungspflichtig sind, ein Notar beurkundet immer nur den Willen der Parteien. Er ist zur Neutralität verpflichtet. Wichtig zu wissen ist deshalb: was muss und was sollte in einem Kaufvertrag für eine Immobilie stehen, damit man am Ende möglicherweise nicht ohne Immobilie und ohne Kaufpreiszahlung, also mit Nichts, dasteht.

An dieser Stelle sollte man auch den Empfehlungen von Maklern nur bedingt trauen, da die Rechtskenntnisse in der Regel unzureichend sind. Nicht ohne Grund sind ihnen Rechtsberatungen nicht gestattet.

Darüber, wie sich Verkäufer von Immobilien vor Totalverlusten und anderen Gefahren schützen können, informiert u.a. der Ratgeber von Dr. Stefan Zimmermann Immobilienkaufverträge Teil 1 - Was Käufer und Verkäufer wissen sollten.

Späte Einsichten und Erkenntnisse erweisen sich bei Immobiliengeschäften regelmäßig als zu spät. Ist ein Vertrag erst einmal geschlossen, sind Änderungen oder gar der Rücktritt nahezu ausgeschlossen. Nicht selten sind Verluste, zumindest jedoch erhöhte Risiken die Folge, die bei sorgfältiger Vorbereitung hätten vermieden werden können.

Privater Immobilienverkauf - von der Vorbereitung bis zum Kaufvertrag

Wer sich über die Vorbereitung und Abwicklung sowie den Abschluss eines privaten Immobilienverkaufes ohne Makler informieren möchte, der wird aktuell keinen kompletteren Ratgeber finden.

Auf 224 Seiten, in drei Teilen (Verkaufsvorbereitung/Exposéerstellung/Werbung/Durchführung; Bieterverfahren, Kaufvertragsrecht), hat der Autor und Vermarktungsexperte für Häuser und Wohnungen, Stephan Probst, alles Wissenswerte zusammengetragen, was Verkäufer für ihr ohne Makler Angebot erfahren, wissen und berücksichtigen sollten.

Praxisgerecht und ohne Schnörkel führt das integrierte p2p-Bausteinsystem im ersten Teil als Leitfaden durch den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. »weiterlesen

10. Bin ich und mein Angebot wirklich fit für den Markt?

Gute Vorbereitung ist beim Immobilien Angebot alles, will man nicht in Fallen laufen oder Falschberatungen aufsitzen.

Falsche, unrealistische Vorstellungen, fehlende Informationen und Einsichten, mangelnde Marktkenntnisse, blindes Vertrauen, Unbekümmertheit, Vertrauensseligkeit und Naivität, sind die Feinde eines jeden guten Immobiliengeschäftes. Sie kosten Zeit, Geld und Nerven, führen bisweilen sogar zur Existenzbedrohung oder -vernichtung.

Wer Kosten und Mühen vor dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie, eines Hauses oder einer Wohnung scheut, der darf sich über die möglichen negativen Folgen weder wundern noch beschweren. Gleiches gilt für diejenigen, die lediglich einseitige Beratung in Anspruch nehmen, der Wert der Beratung nicht zweifelsfrei eingeschätzt werden kann.

Leitfaden für den Haus- und Wohnungsverkauf, Vermietung.

p2p-Bausteinsystem. Leitfaden mit den 10 wichtigsten Bausteinen für Verkäufer und Vermieter

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