Juristische Gesichtspunkte und Alternativgestaltungen in Immobilienkaufverträgen. Maklerkunden erwarten nicht nur, dass gesucht und gefunden wird. Sie erwarten auch einen passenden Vertragsentwurf.

Immobilienkaufverträge Teil 2 - Der notarielle Kaufvertrag und was Makler über ihn wissen sollten

immobilienkaufverträge teil 2

Vollbild

Juristische Gesichtspunkte und Alternativgestaltungen in Immobilienkaufverträgen

Die Kunden eines Maklers erwarten nicht nur, dass der Makler ihnen den passenden Käufer oder das passende Grundstück besorgt, sondern auch, dass er sie bei den Vertragsverhandlungen unterstützt und für den passenden Vertragsentwurf beim Notar sorgt.

Das Vermitteln und Aushandeln eines Immobilienkaufvertrages setzt aber besondere Kenntnisse voraus, ohne die der erfolgreiche Makler heute nicht mehr bestehen kann. Nicht immer ist es nur der Preis, der über Erfolg oder Misserfolg eines geplanten Immobiliengeschäftes entscheidet. Immer wichtiger ist, dass das Gesamtpaket aus Sicht des Kunden stimmt.

Der Makler muss beim Aushandeln eines Immobilienkaufvertrages nicht nur unter kaufmännischen sondern auch unter juristischen Gesichtspunkten wissen, was vereinbart werden kann und welche Möglichkeiten bestehen, auf die Wünsche seines Vertragspartner einzugehen, um zum gewünschten Vertragsschluss zu kommen.

Es ist deshalb für den Erfolg des Maklers von entscheidender Bedeutung, dass er den Immobilienkaufvertrag nicht nur versteht, sondern außerdem über Kenntnisse darüber verfügt, wo welche Alternativgestaltungen möglich sind, um einen Kompromiss herbeizuführen. Erfolgreich Makler zu sein, ohne gleichzeitig Jurist werden zu müssen, dazu will dieses Buch von Dr. Stefan Zimmermann Ihnen verhelfen.

Darüber hinaus erwartet der Makler für seine Tätigkeit -und dies zu Recht- eine angemessene Vergütung. Hierbei drohen ihm versteckte Risiken, so z. B. aus Rücktrittsrechten, Vorkaufsrechten oder bei der Versagung von Genehmigungen. Auch hierüber will dieses Buch aufklären und Schutz vor diesen Risiken geben.

Zudem ist die Tätigkeit des Maklers nicht frei von Haftungsrisiken. Typische Haftungsgefahren und Möglichkeiten werden ebenso aufgezeigt, wie Möglichkeiten, diese zu vermeiden.

Dr. Stefan Zimmermann | ISBN 978-3000255403 | Seiten 132 | EUR 29,90

Klappentext:

Dieses Buch ist für den Makler geschrieben. Der Umgang mit Immobilienverträgen ist Teil seiner täglichen Arbeit, ohne dass er als Berufsträger selbst Jurist ist.

Diese Tätigkeit an der Nahtstelle zwischen kaufmännischer und juristischer Tätigkeit macht es unerlässlich, die notwendigen Grundkenntnisse der Vertragsgestaltung zu erwerben und zu aktualisieren.

Hierbei will Ihnen dieses Buch helfen. Inhalt:

A. Einführung und Vertragsvorbereitung

I. Keine Maklervergütung bei formnichtigen Kaufverträgen

1. Nichtigkeit von notariellen Kaufverträgen mit unzutreffenden Kaufpreisangaben
a) Schwarzkauffall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen
d) Schwarzkauffall
e) Das Urteil
f) Praktische Konsequenzen

2. Verhaltensempfehlungen für den Makler

3. Was sollte der Makler dem Notar mitteilen? oder: "Das regeln wir privat"

4. Der risikofreudige Kunde: Schwarzkauf/Privatschriftliche Nebenabreden

5. ABC zur Formbedürftigkeit
II. Vollmachten III. Die 14-Tage-Frist beim Immobilienkaufvertrag

1. Fristverkürzungsfall 2. Die Gesetzeslage

3. Praktische Konsequenzen
a) Anwendungsbereich
b) Beginn der 14-Tage-Frist
c) Verkürzung der 14-Tage-Frist

IV. Aufgaben und Pflichten des Maklers

B. Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages

I. Die Beteiligten
1. Feststellungen zur Geschäftsfähigkeit und bei Behinderungen
a) Minderjährige
b) Volljährige ohne Geschäftsfähigkeit
c) Behinderungen

2. Güterrecht
a) Die notwendige Zustimmung des Ehegatten bei Zugewinngemeinschaft § 1365 BGB
b) Der Güterstand des Familiengesetzbuchs der DDR
c) Bodenreformland

3. Die Gesellschaft bürgerlichen Recht und die Bruchteilsgemeinschaft
a) Der Erwerb als GbR
b) Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft
c) Alleinerwerb des verheirateten Käufers

4. Vollmachten und Vertretungsverhältnisse
a) Vollmacht
b) "Genehmigung"
c) Makler als Vertreter

5. Fälle mit Auslandsberührung
a) Dolmetscher
b) Geschäftsfähigkeit eines Ausländers
c) Vertretung einer ausländischen Gesellschaft
d) Verwendung einer im Ausland erteilten Vollmacht
e) Verheiratete Ausländer

6. Finanzielle Schwierigkeiten des Käufers/Verkäufers
a) Käuferpleitefall
b) Die Urteile
c) Praktische Konsequenzen

II. Vertragsobjekt

1. Grundbuchliche Vorfragen
a) Aktueller Grundbuchauszug
b) Gliederung des Grundbuches
c) Vertrauen auf Angaben im Grundbuch zu Wirtschaftsart, Lage und Größe
d) Baulastenverzeichnis
e) Voreintragung des Verkäufers als Eigentümer
(1) Verkäufer als Erbe des eingetragenen Eigentümers
(2) Zwischenerwerber erwirbt das Grundstück vom eingetragenen Erwerber

2. Grundbuchlicher Verkaufsgegenstand

3. Besonderheiten beim Teilflächenerwerb

4. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände
a) Auflistung
b) Grunderwerbsteuer
c) Umsatzsteuer

5. Kauf von Bauland: Aufklärungspflicht des Maklers über Bebaubarkeit
a) Baulandfall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

6. Besonderheiten beim Kauf von Wohnungs- und Teileigentum
a) Teileigentumsfall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

7. Kauf eines Fertighauses
a) Fertighausfall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

III. Kaufpreis: Höhe, Fälligkeit, Finanzierung

1. Höhe des Kaufpreises: Schadenersatzpflicht des Maklers wegen falscher Verkehrswertschätzung
a) Verkehrswertschätzung durch den Verkäufermakler
(1) Fall der falschen Verkehrswertschätzung
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
b) Verkehrswertschätzung durch den Doppelmakler
(1) Doppelmaklerfall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen

2. Art der Gegenleistung
a) Festpreis oder Anpassung
b) Verrentung
c) Ratenzahlungskauf
d) Schuldübernahme
(1) Abgrenzung zur dinglichen Übernahme einer Grundschuld
(2) Klärungsbedürftige Punkte
(3) Vorgehensweise

3. Fälligkeit
a) Direktzahlung oder Anderkonto
b) Voraussetzungen der Direktzahlung

4. Erwerb einer Immobilie bei gleichzeitigem Verkauf einer anderen Immobilie
a) Erwerb finanziert durch Veräußerung - Fall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

IV. Besitzübergabe/Erschließungskosten/Mietverhältnisse

1. Gefahren der Besitzübergabe vor Kaufpreiszahlung

2. Erschließungskosten

3. Mietverhältnisse a) Eigenbedarfskündigungsschutzfall
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

4. Altlasten

V. Sachmängel am Kaufobjekt/Belastungen des Kaufobjektes

1. Sachmängel
a) Aufklärungspflichten des Maklers über Mängel des Kaufobjektes
b) Aufklärungspflichten des Maklers über unrichtige Angaben des Verkäufers zum Zustand des Kaufobjektes
(1) Holzbockfall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
c) Unterdrückung eines Mängelgutachtens
(1) Mängelgutachtenfall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
d) Hinweispflicht des Maklers auf unklare Denkmalschutzsituation

2. Belastungen des Kaufobjektes
a) Grunddienstbarkeit
b) Sanierungsvermerk
c) Vorkaufsrecht

VI. Eigentumsumschreibung vor Kaufpreiszahlung

1. Ungesicherter Verkäufer - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

VII. Exkurs: Verwalter/Verwalternachweis

C. Bauträgerfall

I. Kaufvertrag über vollständig fertig gestellten Neubau/Altbau mit abgeschlossener Sanierung

1. Fertiggestellte Sanierung - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

II. Fertigstellungstermin

1. Terminzusagen - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

D. Strafbarkeit von Kick-Back-Systemen

E. Die Haftung des Maklers

I. Die Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers

1. Grundsätze

2. Folgen verletzter Aufklärungs- und Beratungspflichten

3. Beweislastverteilung

4. Beispiele aus der Rechtsprechung
a) Verlust des Provisionsanspruchs bei unterbliebenem Hinweis auf die soziale Problematik des Wohngebiets
b) Zweifelhafte Mieterbonität
(1) Bonitätsfall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
c) Wertmindernde Umstände
(1) Öltank-Fall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
d) Grenzen der Hinweispflicht des Maklers

II. Pflichtverletzung bei konkurrierenden Kaufinteressenten

1. Konkurrierende Kaufinteressenten - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

III. Falschangaben im Notartermin

IV. Haftung des Maklers für falsche Angaben im Exposé

1. Dachstuhlfall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

V. Maklerprovision bei Eigeninteresse

1. Eigeninteresse - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

VI. Tätigkeitspflicht des Maklers bei Alleinauftrag

1. Tätigkeitspflicht - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen VII. Wohnungsverkaufszusagen

1. Wohnungsverkaufszusage - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

F. Der Maklervertrag

I. Zustandekommen des Maklervertrages

1. Der Vertragsschluss

2. Beispiele aus der Rechtsprechung
a) Übergabe eines Exposés mit eindeutigem Provisionsverlagen
(1) 55.000 Euro - Fall
(2) Das Urteil
(3) Praktische Konsequenzen
b) Übergabe des Exposés bei Auftreten wie ein Bauträger oder Verkäufermakler
c) Die Einigung über die Maklerprovision dem Grunde nach
d) Kurzexposé "Kaufpreis DM 90.000,- + Provision"

II. Höhe der Provision

1. Übererlösklauselfall 1

2. Das Urteil

3. Übererlösklauselfall 2

4. Das Urteil

5. Praktische Konsequenzen

III. Form des Maklervertrages

1. Schriftform

2. Beurkundung

3. Provisionsansprüche auch im Falle der Aufhebung des notariellen Kaufvertrages bzw. des Rücktritts
a) Aufhebungs- und Rücktrittsklauseln
b) Das Urteil
c) Praktische Konsequenzen

IV. Maklercourtage nach Käuferrücktritt

1. Käuferrücktritts - Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

V. Maklercourtage nach zwischengeschaltetem rücktrittsbewehrten Verkauf an Dritte

1. Maklercourtage-nach-Drittverkauf-Fall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

VI. Maklerdrohung, ohne zusätzliche Zahlung einen Vertragsschluss zu verhindern

1. Drohungsfall

2. Das Urteil

3. Praktische Konsequenzen

VII. Recht des Maklers auf Grundbucheinsicht zur Durchsetzung seiner Provision

VIII. Maklerklausel im Hauptvertrag

1. Beurkundungspflicht der Courtage

2. Courtage bei Vorkaufsrechten

3. Courtage und Grunderwerbsteuer

4. Courtage bei Rücktrittsrechten

Ratgeber für Käufer und Verkäufer
Immobilienkaufverträge Teil 1
Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Themen: Kaufvertragsrecht / Kaufvertragmuster / Notar